21世纪经济报道记者张欣北京报道
《专题报告》显示，附丽人口红利和极速城镇化，住房需求极速增长，房地产市场在过去多年履行高负债、高杠杆、高周转的运转形式。但随着我国进入新开展阶段，房地产开展的旧形式也出现了深入转变。
《专题报告》称，从需求端看，2023年中国人口正式进入负增长时代，而城镇化已到达63.9%，凑近纳瑟姆曲线（编者注：兴旺国度的市区化环节曲线）第二拐点（70%），这象征着极速城镇化阶段已过去。从供应端来看，我国人均住房存量已到达相当水平。随着住房供需缺口的增加，房地产行业超额利润向反常利润回归，房企自身逐渐失去加杠杆的能源，旧形式面临着无法继续的疑问。
《专题报告》示意，新的格式下的供需格式也出现了新变动。从需求端来看，新市民人口和独居家庭继续增长，并且向一二线市区汇聚。这两类人群从代际传承的角度没有购房需求。从供应端来看，一是市区与乡村土地供应失衡，关键体现为乡村土地闲置；二是区域间土地供应失衡，关键体现为土地布局与人口灵活散布不适配；三是市区外部土地供应失衡，关键体现为寓居用地占比拟低。
重新的供需两端的变动可以看出，住房总量基本平衡，但区域上人、地供需失配重大，租赁市场和买卖市场结构性矛盾突出。基于此，国度金融与开展试验室以为，房地产新形式的外延可以了解为：租购并举、以租为主；开掘存量，多渠道供应。
金融与房地产应构成良性循环，随着房地产新旧开展形式的转换，金融应允许房地产新形式的构建。《专题报告》以为，随着房地产处于新旧形式过渡期，房地产金融允许的方向应出现相应转变。与美国相比，中国房地产金融的旧形式关键体现出以下特点：
一是高杠杆。美国房企以股权融资为主，而中国房地产处于以开发商主导的增量开展阶段。截至2023年3月，美国224家上市房企中以典型的股权融资方式——REITs存在的有160家，占比超越七成，市值占比超八成。相比之下，中国关键是以房地产开发名目为主，因名目报答齐全可以笼罩融资老本，因此融资处于主动位置。
二是债务期限较短。对比中国25家和美国9家典型住宅开发商1年期以上债务占比状况，中国开发商常年债务占比不时很低，2007年之前甚至不超越20%，2014年之后维持在30%左右。而美国开发商的常年债务占比坚持在60%左右。常年债务占比高的债务结构可以有效增加期限错配的危险，协助房企渡过金融危机。
三是影子银行融资风靡。因为房地产业的高利润特点，融资饥渴症广泛存在，正轨渠道不能满足需求时，影子银行应运而生。但随着影子银行产品逐渐被归入监管范畴中，融资老本高造成局部房企无法借新还旧，由此出现流动性危机。
关于房地产金融转型方向，《专题报告》示意，从供应端来看，进一步开展和完善REITs制度是促成住房租赁市场开展的关键抓手，同时开展政策性金融是一条中国特征门路。从需求侧来看，应构成多档次住房消费金融允许体系，并完善住房金融监管架构。
《专题报告》还进一步倡导，政策性金融方面，短期内可将住房租赁专项债的商业性金融属性转换为政策性金融属性。即以名目为主体确定发行规模，以国开前启动信誉担保，并对资金用途启动严厉监管，力争住房租赁专项债利率降至2%，发行时期在15年以上。常年看可成立国度住房银行或相似机构，增强对住房租赁企业或政府住房保证部门等主体的金融允许。
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